Guia: como usar o FGTS na compra do imóvel

31 de jan.

Para os trabalhadores com carteira assinada, financiar um imóvel com o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS é uma das melhores alternativas quando se trata de conquistar a casa própria. Porém, utilizar esse valor parece um bicho-de-sete-cabeças para muita gente.

Pensando nisso, criamos um guia para solucionar as principais dúvidas em relação ao tema.

1 - O que é FGTS?

Sigla para Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS é constituído mensalmente pela empresa em que o trabalhador atua - sendo que a empresa deve recolher o FGTS para cada funcionário contratado com carteira assinada.

O valor mensal corresponde a 8% do salário bruto do trabalhador, e é depositado automaticamente na Caixa Econômica Federal em uma conta aberta com o contrato de trabalho.

2 - Em quais situações o FGTS pode ser resgatado?

São 14 situações que dão direito, ao trabalhador, de resgatar seu FGTS:

Demissão sem justa causa, pelo empregador
Término do contrato por prazo determinado
Rescisão por falência, falecimento do empregador individual, empregador doméstico ou nulidade do contrato
Rescisão do contrato por culpa recíproca ou força maior
Aposentadoria
Necessidade pessoal, urgente e grave, decorrente de desastre natural (chuvas ou inundações que tenham atingido a residência do trabalhador), em situação de emergência ou estado de calamidade pública decretado por meio de portaria do governo federal
Suspensão do trabalho avulso
Falecimento do trabalhador
Chegar à idade igual ou superior a 70 anos
Trabalhador ou dependente for portador do vírus HIV
Trabalhador ou dependente estiver com câncer
Trabalhador ou dependente estiver em estágio terminal, em razão de doença grave
Permanência do trabalhador titular da conta vinculada por três anos ininterruptos fora do regime do FGTS, com afastamento a partir de 14/07/1990
Aquisição de casa própria, liquidação ou amortização de dívida ou pagamento de parte das prestações do financiamento habitacional

3 - Como o FGTS pode ser usado na compra do imóvel?

Em relação à compra de apartamento ou casa, é possível utilizar o valor nestas quatro situações:

1. DAR ENTRADA OU SER PARTE DO VALOR TOTAL

Para quem deseja comprar ou construir um imóvel residencial, o saldo do FGTS pode ser utilizado como parte do pagamento (entrada de um financiamento, por exemplo) ou do valor total da aquisição.

2. AMORTIZAR OU LIQUIDAR O SALDO DEVEDOR

O saldo do FGTS pode ser usado para quitar ou amortizar a dívida de financiamento. Isso vale tanto para contratos firmados via Sistema Financeiro Habitação – SFH quanto via Sistema Financeiro Imobiliário - SFI a partir de 12 de junho de 2021.

3. PAGAR ATÉ 80% DO VALOR DA PRESTAÇÃO

O FGTS pode ser usado para diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos. Isso vale tanto para contratos firmados via Sistema Financeiro Habitação - SFH, quanto para aqueles firmados, a partir de 12 de junho de 2021, via Sistema Financeiro Imobiliário - SFI.

4. USAR DEPÓSITOS FUTUROS PARA PAGAR PRESTAÇÕES DO IMÓVEL ADQUIRIDO VIA PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA

A partir de fevereiro de 2023, o trabalhador que tiver imóvel financiado pelo Programa pode optar por descontar o valor depositado mensalmente em sua conta para o pagamento das prestações. A vantagem é que o saldo devedor do imóvel será reduzido mais rapidamente. Porém, a nova medida também traz uma grande desvantagem: o risco de ter o imóvel tomado pela instituição financiadora.

Isso pode ocorrer caso o trabalhador seja demitido e fique desempregado. Dessa forma, sua dívida com a instituição financiadora passa a incidir sobre parcelas de maior valor, visto que não poderá mais contar com os depósitos mensais do FGTS feitos pela empresa. Caso fique muito tempo desempregado, pode ter dificuldades de pagar a prestação mensal do financiamento, correndo o risco de ficar sem o imóvel.

- Entenda os custos envolvidos na compra de um imóvel

4 - Quais documentos são necessários para sacar o FGTS?

- Carteira de trabalho (para comprovar o tempo de trabalho sob o regime do FGTS).

- Se você é trabalhador avulso, é necessária uma declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato

- Extrato de conta vinculada ao FGTS

- Carteira de identidade e CPF

- Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física - DIRPF. No caso de trabalhador casado ou em união estável, apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros

5 – Há alguma condição para usar o FGTS na compra de um imóvel?

Sim, há várias, tanto o comprador quanto o imóvel que será adquirido devem atender a diversas condições.

O COMPRADO

- Precisa ter, pelo menos, três anos de carteira assinada sob regime do FGTS. Esses anos podem ser uma soma de períodos trabalhados na mesma empresa ou em empresas diferentes, de forma consecutiva ou não

- Não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) - isso vale para qualquer parte do País.

- Não ser proprietário de imóvel residencial urbano (ou de parte residencial de imóvel misto) concluído ou em construção, na mesma cidade em que mora ou trabalha. Isso inclui municípios que fazem limite e integram a mesma região metropolitana. Exemplo: se você tem casa em Curitiba, poderá comprar outra em Londrina, São Paulo, Rio de Janeiro, etc. Porém, não pode adquirir outro imóvel na capital paranaense, nem em São José dos Pinhais, Rio Branco do Sul, Adrianópolis, etc., ou seja, cidades que fazem limite ou estão na mesma região de Curitiba.

- O imóvel deve ser comprado para morar, não para alugar.

O IMÓVEL

- Deve ter custo de até R$ 1,5 milhão (valor válido para todo o País).

- Deve ser moradia urbana

- Pode ser usado ou novo.

- Ser de propriedade do proponente o terreno objeto da construção do imóvel, no caso de construção sem aquisição de terreno.

- Na data de avaliação final, deve ter plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção.

- Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que impeça sua comercialização.

- O atual proprietário não pode ter dívidas e/ou ter o nome inscrito no cadastro de órgãos de proteção de crédito.

- O imóvel não pode ter pendências na matrícula por dívidas.

- O proprietário atual não pode ter comprado o imóvel com recursos do FGTS em um período inferior a três anos, contados a partir da data de registro da matrícula do imóvel. Exemplo: se o imóvel foi registrado na matrícula em 30.11.2020, somente poderá ocorrer nova utilização a partir de 01.12.2023.

6 – Existe alguma condição, em relação à compra de imóvel, em que o FGTS não pode ser usado?

Sim, aqui também há várias condições para se prestar atenção. O FGTS não pode ser utilizado para:

- Compra de imóvel comercial ou rural

- Reforma ou ampliação de um imóvel próprio

- Compra de terreno, sem realização de construção (para investimento, por exemplo)

- Compra de material de construção

- Compra de imóvel para familiares, dependentes ou terceiros. Nesse caso, quem infringe a regra e é descoberto pode responder a processo por estelionato, tendo que devolver os recursos ao governo.

7 - Como sacar o FGTS?

Para comprar o imóvel, o trabalhador deve solicitar o saque ao agente financeiro, que assume todo o processo junto à Caixa Federal. Quando o saque é autorizado, o dinheiro não é repassado ao trabalhador, entrando direto na conta do vendedor.

8 - Quem são esses agentes financeiros?

É a instituição em que o trabalhador vai fazer o financiamento do imóvel:

- bancos

- consórcios

- companhias de crédito imobiliário, como a Companhia Hipotecária Brasileira - CHB

- securitizadoras e entidades abertas de previdência complementar

9 - O FGTS demora muito tempo para ser liberado?

Tudo depende se há ou não pendência relacionada à compra do imóvel, como a aprovação do financiamento. Em média, a liberação ocorre entre 30 e 40 dias

10 – A existência de dívidas impede o saque do FGTS?

De jeito nenhum, não há qualquer impedimento caso o trabalhador tenha dívidas junto ao SPC ou Serasa. Se atender aos requisitos legais para o saque do FGTS, pode sacar sem problemas.

11 – É possível sacar apenas uma parte do FGTS?

Sim. Não há impedimento quanto a sacar o FGTS parcialmente. Basta informar ao agente financeiro o valor a ser utilizado.

12 – O FGTS pode ser usado para comprar imóvel em qualquer lugar do Brasil?

Sim, desde que seja para moradia do trabalhador. Também deve atender às condições básicas para o financiamento (ver questão 5).

13 – Dá para usar o FGTS mais de uma vez para comprar um imóvel?

O FGTS pode ser usado quantas vezes for preciso, desde que se encaixe nas regras para financiamento já mencionadas nas questões anteriores.

14 – É possível financiar um segundo imóvel usando o FGTS?

Sim, é possível, mas há três condições para isso:

1. A compra deve ser feita em financiamento no modelo SFH

2. O primeiro imóvel deve estar quitado

3. O segundo imóvel não pode ficar na mesma cidade do primeiro imóvel, ou em município vizinho a ela

15 - O trabalhador continua recebendo o FGTS mesmo resgatando todo o valor?

Claro! Se ele continuar trabalhando com carteira assinada, a empresa continua depositando o valor mensal relativo ao Fundo na conta da Caixa Econômica Federal.

16 - Como é possível usar o FGTS para amortizar o financiamento?

O FGTS pode ser usado para quitar o valor financiado integralmente. Também dá para quitar uma parte, caso não se tenha saldo suficiente.

Se a quitação for parcial, a amortização será sobre o valor final da dívida, o que impactará no valor das parcelas. Para poder fazer uma nova amortização com o FGTS, é preciso esperar dois anos.

Depois desse período, o fundo pode ser usado várias vezes para abater em até 80% do valor da prestação ou liquidar as parcelas.

Ainda ficou alguma dúvida no que se refere a utilizar o FGTS na compra de seu imóvel? Se não ficou, ótimo. Agora, se você ainda tem pontos para compreender melhor e pretende usar seu fundo para adquirir um imóvel em Curitiba, fale com a gente.

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